Duplex 209 m² habitables + 70 m² aménageables

ARBUSIGNY - DUPLEX DE CARACTERE 256 m² de surface utile + 70 m2 supplémentaires à rénover



J'ai le plaisir de vous proposer en exclusivité un bien d’exception alliant beaux volumes, prestations de qualité et potentiel remarquable.



Véritable compromis entre appartement et maison mitoyenne, situé dans un quartier résidentiel calme et recherché d’Arbusigny, à mi-chemin entre Annecy et Genève, à moins de 10 minutes de la gare de Reignier pour prendre le train Léman Express, ce duplex issu d’une ancienne ferme rénovée offre 209 m² en loi Carrez (256 m² utiles) et plus de 70 m² de combles aménageables accessibles depuis l'appartement en créant une ouverture ou depuis l'extérieur avec un accès indépendant.



Dès l’entrée, le charme opère offrant un lieu à la fois élégant et fonctionnel : séjour cathédrale avec mezzanine, atmosphère chaleureuse autour du poêle à bois, confort moderne.

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Espaces de vie



• 5 chambres très spacieuses (15,81 m², 18,02 m², 16,83m², 10,54 m²loi carrez) dont une suite parentale de 21m² avec salle d'eau privative et de nombreux rangements au rdc.

• Séjour cathédrale de 51 m² et mezzanine offrant lumière et perspective.

• Un espace supplémentaire d’environ 40m² pouvant servir de bureau, salle de jeux, salle de sport, détente.

• 1 salle de bains et 2 WC

• Cuisine ouverte avec cellier.

• Distribution fluide et harmonieuse des pièces



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Prestations et équipements



• Chauffage au sol pour un confort thermique optimal

• Poêle à bois procurant chaleur et ambiance

• Chaudière fuel à condensation performante

• Double vitrage

• Deux garages dont un de 37m² avec mezzanine avec porte motorisée

• 5 places de parking

• Abri bateau/voiture et espaces de rangement

• Terrasse en bois de 50 m²

• Terrain d’environ 400 m² avec piscine eau de mer hors-sol



---> Le petit plus : possibilité d'acquérir en supplément un joli verger attenant de 500 m².



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Potentiel exceptionnel



• 70 m² de combles aménageables offrant un levier de valorisation rare :

-> Agrandissement de l’habitation principale

-> Création d’un espace indépendant ou studio

-> Possibilité de deux ou trois logements distincts selon vos projets

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Localisation



• Entre Annecy et Genève

• Cadre résidentiel calme et sécurisé, dans une impasse, avec accès direct vers une nature préservée.

• Proximité des commerces, écoles et services

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Pourquoi ce bien est-il exceptionnel ?



• Volumes XXL

• Lumineux et bien agencé.

• Charme de l’ancien rénové avec prestations modernes

• Potentiel d’aménagement des combles pour personnaliser le bien

• Emplacement recherché

• Une opportunité rare, idéale pour une famille ou pour un investissement



📞 Contactez-moi dès maintenant pour découvrir ce superbe duplex.



Anaïs L'Heudé

06.58.12.26.08

[email protected]



Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.



Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°533 009 940 - Greffe de THONON LES BAINS) Anaïs L'HEUDÉ Entrepreneur Individuel 07 48 80 81 62 - Réf.943503